Prisgapet minskar - men hur är det med värdeskillnaden?
Under många år var skillnaden mellan Costa Blanca och Costa del Sol relativt tydlig. Costa del Sol hade den mer internationellt etablerade premiummarknaden, medan Costa Blanca erbjöd betydligt mer bostad för pengarna.
Den skillnaden börjar nu suddas ut.
Priserna på nyproduktion har stigit kraftigt i flera av Costa Blancas mest attraktiva områden. Finestrat är kanske det tydligaste exemplet, men samma utveckling syns även längre söderut i etablerade kustorter som Orihuela Costa och Mil Palmeras.
För en modern nyproducerad bostad i ett bra läge är priser på 350 000, 400 000 euro eller mer numera långt ifrån ovanliga.
Det väcker en intressant fråga:
Om en bostad på Costa Blanca kostar ungefär lika mycket som en på Costa del Sol, kan Costa Blanca fortfarande konkurrera?
Vi tycker det. Men argumentet har förändrats.
Prisskillnaden minskar
Det finns fortfarande prisvärd nyproduktion på Costa Blanca, men i de mest eftertraktade områdena har priserna stigit rejält.
Samtidigt går det fortfarande att hitta nyproduktion på Costa del Sol för omkring 400 000 euro, framför allt i Manilva, delar av Mijas och Casares samt i mer sekundära eller växande områden kring Estepona.
För köpare med en budget på ungefär 350 000 till 500 000 euro överlappar marknaderna därför allt mer.
Men att bara jämföra priser berättar inte hela historien.
A-läge eller B-läge?
Den viktigare frågan är vilket läge samma budget faktiskt köper på respektive kust.
För omkring 400 000 euro kan man fortfarande köpa en attraktiv nyproducerad bostad i flera av Costa Blancas mest etablerade områden. Beroende på projekt kan det innebära gångavstånd till stranden, restauranger och service, samtidigt som man befinner sig i ett etablerat internationellt område.
Samma budget räcker även till nyproduktion på Costa del Sol, men kompromisserna blir ofta större.
Istället för de bästa lägena i Marbella, strandnära Estepona, centrala Fuengirola eller de mest attraktiva delarna av Benalmádena hamnar köparen ofta längre inåt landet, längre västerut eller i ett nyare bostadsområde.
Det skapar en betydligt mer intressant jämförelse:
Är det bättre att köpa ett A-läge på Costa Blanca eller ett B-läge på Costa del Sol?
Ofta får man även en bättre bostad
Det finns ytterligare en skillnad som lätt missas när man jämför utgångspriser: prisskillnaden mellan olika bostäder inom samma projekt.
På Costa Blanca är steget från en vanlig lägenhet på mellanvåning till projektets bättre bostäder ofta relativt begränsat.
Genom att öka budgeten något kan det därför vara möjligt att gå från en standardlägenhet till exempelvis en hörnlägenhet, större terrass eller penthouse med privat takterrass.
På Costa del Sol kan skillnaden vara betydligt större, framför allt inom mer exklusiva projekt. Penthouses, stora hörnlägenheter och bostäder med de bästa havsutsikterna kan ligga långt över priset för en vanlig lägenhet i samma projekt.
En budget på 400 000 euro kan därför ge tillgång till båda marknaderna, men köparens position inom själva projektet kan vara helt olika.
På Costa del Sol kanske budgeten räcker till en standardlägenhet. På Costa Blanca kan samma pengar ibland räcka till en av projektets mer attraktiva bostäder.
Jämförelsen kan alltså bli:
Ett bättre läge och en premiumbostad på Costa Blanca mot ett sekundärt läge och en mer standardiserad bostad på Costa del Sol – för ungefär samma pengar.
Finestrat mot Mijas
Finestrat visar tydligt hur mycket Costa Blancas marknad har förändrats.
Stora terrasser, omfattande gemensamma faciliteter, havsutsikt och allt mer ambitiös arkitektur har flyttat området uppåt i prissegmenten.
När budgeten närmar sig 400 000 euro eller mer är det därför fullt rimligt att jämföra Finestrat direkt med delar av Costa del Sol.
Mijas har ett stort utbud av nyproduktion och erbjuder fortfarande moderna bostäder kring samma prisnivå.
Men återigen handlar valet mycket om läget.
Finestrat kan erbjuda närhet till stränder, shopping, Benidorm och etablerad turistinfrastruktur. En motsvarande bostad i Mijas kan istället ge närhet till Málaga och Marbella, men kanske ligga längre från havet eller i ett mindre etablerat område.
Det finns inget självklart rätt svar. Köparen väljer mellan olika styrkor.
Samma utveckling syns på södra Costa Blanca
Även områden som Orihuela Costa och Mil Palmeras har förändrats.
Historiskt förknippades dessa områden med relativt prisvärda semesterbostäder. Den beskrivningen passar allt sämre för den övre delen av dagens nyproduktionsmarknad.
En viktig anledning är bristen på attraktiv mark nära havet.
Ju mer kusten byggs ut, desto svårare blir det att ersätta riktigt bra lägen.
En köpare som betalar 350 000 eller 400 000 euro kanske inte längre köper en "billig" bostad.
Men pengarna kan fortfarande köpa något som blir allt svårare att hitta på andra håll:
en modern bostad i ett etablerat Medelhavsområde på bekvämt gångavstånd från havet.
Costa del Sol har fortfarande stora fördelar
Det betyder inte att Costa Blanca automatiskt vinner jämförelsen.
Det finns goda skäl till Costa del Sols högre prisnivå.
Málaga har utvecklats till en av södra Europas mest dynamiska internationella städer. Marbella har en global position på lyxmarknaden som få spanska kustorter kan konkurrera med. Regionen har dessutom ett mycket stort utbud av internationella skolor, golfbanor, restauranger, strandklubbar, hotell och premiumservice.
För vissa köpare är tillgången till hela denna miljö värd att kompromissa med läget.
Costa del Sol har dessutom en betydligt djupare premium- och lyxmarknad.
En bostad för 400 000 euro kan vara relativt ordinär sett till Costa del Sols bredare marknad, medan samma budget fortfarande kan köpa något betydligt mer exklusivt inom flera av Costa Blancas lokala marknader.
Costa Blanca-köparen får ofta större lokal köpkraft. Costa del Sol-köparen får tillgång till en större och mer internationellt etablerad premiummarknad.
Har Costa Blanca verkligen förlorat sin prisfördel?
Kanske inte.
Tidigare var fördelen enkel:
Costa Blanca var billigare.
Det är inte längre alltid sant.
Men vid högre prisnivåer kan en ny fördel ha vuxit fram:
Samma pengar kan ofta köpa ett bättre läge och ibland även en bättre bostad.
För en köpare med 400 000 euro är frågan alltså inte längre nödvändigtvis om Costa del Sol är möjligt. I många områden är svaret ja.
Den bättre frågan är:
Vad måste du kompromissa med för att köpa där?
Om 400 000 euro köper en attraktiv bostad nära stranden på Costa Blanca men en motsvarande bostad flera kilometer från havet på Costa del Sol ser värdejämförelsen plötsligt annorlunda ut.
Om samma budget dessutom kan räcka till ett penthouse eller en av projektets bättre bostäder på Costa Blanca, medan den endast räcker till en standardlägenhet på Costa del Sol, blir skillnaden ännu tydligare.
Vår syn
Vi tycker inte att en köpare med 350 000, 400 000 eller 500 000 euro automatiskt ska välja den ena kusten framför den andra.
Tvärtom är det här kanske den mest intressanta prisnivån för att faktiskt jämföra dem.
Man bör inte bara jämföra bostadens pris och storlek, utan även lägets kvalitet, bostadens position inom projektet och vilka kompromisser samma budget kräver på respektive marknad.
En snygg lägenhet går att bygga igen.
Ett riktigt bra läge gör det inte.
För vissa köpare gör det Costa Blanca till det starkare alternativet. För andra motiverar Costa del Sols internationella profil och bredare livsstilsutbud ett mindre centralt läge eller en enklare bostad.
Costa Blanca behöver helt enkelt inte längre konkurrera enbart genom att vara billigare.
Till samma pris kan Costa Blanca i allt större utsträckning konkurrera genom att erbjuda ett bättre läge, en bättre bostad – eller ibland båda.
