Från Marbella till Alicante: nya regler för korttidsuthyrning förklarade
En komplett guide till lagändringen 2025 – och hur den påverkar Costa del Sol och Costa Blanca
1. Den nya lagen i korthet
Från och med 3 april 2025 gäller nya regler för korttidsuthyrning i hela Spanien. Den så kallade Organiska lagen 1/2025ändrade fastighetslagen (Ley de Propiedad Horizontal) så att uthyrning till turister nu kräver uttryckligt godkännande från bostadsföreningen (comunidad de propietarios).
För att en fastighet i ett flerfamiljshus ska få användas som semesterbostad måste minst tre femtedelar (3/5) av bostadsägarna och motsvarande andel av ägarandelarna rösta ja vid ett föreningsmöte.
Föreningen kan också besluta att höja månadsavgiften med upp till 20 % för lägenheter som används för korttidsuthyrning för att täcka extra slitage.
Reglerna gäller inte retroaktivt för bostäder som redan hade giltig turistlicens före 3 april 2025, men vid ägarbyte eller ny licensansökan måste de nya kraven följas.
2. Varför lagändringen infördes
Syftet är att minska konflikter i flerbostadshus och motverka brist på bostäder för fastboende. Myndigheterna vill ge grannföreningar större kontroll över vilka bostäder som används för turism och samtidigt minska problem med buller och hög omsättning av gäster.
3. Vad lagen innebär i praktiken
För att kunna hyra ut en lägenhet på kort sikt behöver du:
Protokoll från föreningsmöte där uthyrning tillåts (3/5 majoritet).
Giltig turistlicens eller registreringsnummer utfärdat av regionens turismmyndighet.
Kontroll av föreningens stadgar (estatutos) för att säkerställa att inget förbud finns.
Att alla annonser visar registreringsnumret.
Att du följer lokala bestämmelser i kommunen.
4. Costa del Sol – Striktare regler och hög konkurrens
Region: Andalusien
Gällande lagstiftning: Dekret 28/2016 (Viviendas con Fines Turísticos – VFT).
I städer som Marbella, Málaga och Fuengirola har myndigheterna redan infört pauser för nya licenser i områden där korttidsuthyrning är mycket utbredd.
För befintliga ägare är det därför avgörande att kontrollera:
Om föreningen har godkänt turistuthyrning.
Om licensen är giltig och överlåtbar.
Om föreningen tagit beslut om höjd avgift för dessa bostäder.
För investerare betyder det att efterfrågan på redan godkända lägenheter stiger. Samtidigt kan fler välja att hyra ut på medellång sikt (6–11 månader) för att undvika licensbegränsningar.
5. Costa Blanca – Fortfarande viss flexibilitet men ökad kontroll
Region: Valencia (provinsen Alicante).
Gällande lagstiftning: Regional turismförordning med registrering via Generalitat Valenciana (GVA).
På Costa Blanca har kommunerna hittills varit något mer flexibla än i Andalusien. Färre städer har infört totala licensstopp, men kravet på godkännande från bostadsföreningen gäller även här.
Detta innebär att investerare fortfarande kan hitta möjligheter, särskilt i områden där föreningar är mer positiva till uthyrning eller där bostadsrättsstrukturen är enklare.
Men utvecklingen går mot striktare kontroller även i Alicanteområdet.
6. Risker att känna till
Avslag från föreningen kan begränsa bostaden till långtidsuthyrning.
Nya licensansökningar kan stoppas i kommuner med hög turismtäthet.
Licenser är inte alltid giltiga efter ägarbyte.
Föreningar kan ta ut extra avgifter.
Ökad kontroll kan påverka avkastning och återförsäljningsvärde.
7. Rekommendationer
Inkludera villkor om licens och föreningsgodkännande i köpekontrakt.
Prioritera fastigheter där godkännande redan finns.
Undersök möjligheten till medellång uthyrning som alternativ.
Samarbeta med en lokal jurist som kan både regionala och nationella regler.
Följ utvecklingen – både Andalusien och Valenciaregionen kan skärpa lagarna ytterligare.
8. Framtidsutsikter
Reformen har gett större makt till bostadsföreningarna.
På både Costa del Sol och Costa Blanca kommer bostäder med full dokumentation (licens, registrering och godkännande) att bli mer eftertraktade.
Efterfrågan på semesterbostäder kommer sannolikt att bestå, men investerare måste nu arbeta mer strategiskt och med större juridisk medvetenhet.
9. Jämförelsetabell: Costa del Sol vs. Costa Blanca
| Aspekt | Costa del Sol (Andalusien) | Costa Blanca (Valenciaregionen) |
|---|---|---|
| Regional lagstiftning | Styrs av dekret 28/2016 (Viviendas con Fines Turísticos – VFT-licenser). Ägare måste följa både regionala och nationella regler. | Styrs av regional turismförordning. Registrering sker via Generalitat Valenciana (GVA) och gäller hela provinsen Alicante. |
| Kommunala restriktioner | Flera kommuner (t.ex. Marbella, Málaga, Fuengirola) har tillfälligt stoppat nya licenser i områden med många semesterbostäder. | Färre formella licensstopp hittills, men vissa kommuner (t.ex. Benidorm och Torrevieja) överväger skärpta regler. |
| Krav på föreningsgodkännande | Obligatoriskt sedan april 2025. Minst 3/5 av ägarna och andelarna måste rösta ja. | Samma nationella regel gäller, men tillämpningen varierar något mellan kommunerna. |
| Marknadspåverkan | Hård konkurrens och striktare licenssystem. Godkända bostäder får ofta högre värde. | Något större flexibilitet för nya investerare, särskilt i mindre orter och inlandet. |
| Investeringsutsikter | Hög efterfrågan men fler begränsningar. Fokusera på redan licensierade objekt. | Fortsatt potential, men viktigt att säkra föreningens godkännande tidigt. |
Den nya verkligheten:
Korttidsuthyrning i Spanien är fortfarande möjlig – men bara för den som följer reglerna noggrant.
